本文结合现行税收政策分析如下：
一、转让方涉税政策分析。对于在建工程的转让方来说，主要涉及增值税、土地增值税和印花税的处理。
1.增值税。《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1《销售服务、无形资产、不动产注释》第三条规定，转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。也就是说，不动产在建工程转让，应按“销售不动产”税目，计算缴纳增值税。但对转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”项目，计算缴纳增值税。虽然二者适用税率都是9%，在一般计税方法下，都可以一次性扣除向政府部门支付的土地价款后的余额计算缴纳增值税。但如果属于简易计税项目，就有很大的区别：一是征收率不同。适用“销售不动产”税目简易计税征收率为5%，增值税计税依据为收取的全部价款；适用“转让无形资产”税目简易计税征收率3%，并且可以选择扣除土地出让金后差额5%缴纳增值税，并且可以全额开具增值税专用发票。依据是《财政部 国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》（财税〔2016〕47号）规定：“纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。”
2、土地增值税。根据《国家税务总局关于印发的通知》（国税函发[1995]110号）在具体计算增值额时，区分以下几种情况进行处理：
1、对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款，交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。
2、对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20％以及在转让环节缴纳的税金。
3、对取得土地使用权后进行房地产开发建造的，在计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款和有关费用、开发土地和新建房及配套设施的成本和规定的费用、转让房地产有关的税金，并允许加计20%的扣除。
土地使用权与在建工程经批准可以进行转让，房屋建设工程属于成片开发土地的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准可以进行转让。所以未进行开发直接转让的可能性为零。如果企业转让未竣工备案的在建工程，无须区分土地增值税成本对象为普通住宅、非普通住宅或其他类型房地产，统一按“一分法”（即“其他类型房地产”）进行土地增值税清算。实务中，绝大部分省市税务机关认为，土地增值税扣除项目金额中的“加计扣除”，可以“取得的土地成本与开发成本之和”为基数计算。但是，如果是将已封顶竣工备案的在建工程转让，须按“三分法”进行土地增值税清算（部分地区适用“二分法”），购入方再转让环节土地增值税清算适用“旧房转让”政策。因此，企业须根据在建工程的开发程度适用不同的计算方法。
3、印花税。房地产企业转让不动产在建工程，应按照“产权转移书据——土地使用权、房屋等建筑物和构筑物所有权转让书据”税目，依合同所列金额0.05%计算缴纳印花税。此外，如果房地产企业在合同中将增值税税款单独列明，根据印花税法第五条规定，该不动产在建工程转让合同的计税依据应为合同所列的金额，不包括列明的增值税税款。
二、受让方涉税政策分析。对于在建工程的受让方来说，主要涉及增值税、土地增值税和契税的处理。
1、增值税。在一般计税方法下，增值税以增值税专用发票作为抵扣链条，上家开具增值税专用发票，下家直接抵扣。但因为上家因为是房地产老项目，选择简易计税，只能开具5%专票，而下家也只能抵扣5%，并且下家也不能土地价款抵减销售额，显然会加重其增值税税负。因此《财政部 税务总局关于明确国有农用地出租等增值税政策的公告》(2020年第2号 )第二条规定，房地产开发企业中的一般纳税人购入未完工的房地产老项目继续开发后，以自己名义立项销售的不动产，属于房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计算缴纳增值税。《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》(2016年第18号)第八条规定，房地产老项目，是指：(一)《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目;(二)《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》，但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。取得未完工的房地产老项目，属于购入未完工的房地产老项目，在继续开发后以自己名义立项销售的，可以按照上述规定适用房地产老项目增值税简易计税政策。一个新的问题又产生：是否可以差额缴纳增值税？（财税〔2016〕36号）附件2第一条第（八）项规定，一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。既然开发在建项目属于房地产老项目，应当可以差额缴纳增值税，这才是公平合理的。
2、土地增值税。房地产企业以接盘等形式购入未完工在建项目，继续以自己名义立项建设并销售后，该项目土地增值税清算时，大部分税务机关对购入在建工程成本，不认可再计算加计扣除金额。以浙江省为例，房地产开发企业购买在建房地产开发项目后，继续投入资金进行后续建设，达到销售条件进行商品房销售的，其购买在建项目所支付的价款及税金允许扣除，但不得作为土地成本和房地产开发成本加计20%扣除以及房地产开发费用按比例计算扣除的基数。后续建设支出的扣除处理，按照土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条相关规定执行。
在这方面，少数税务机关有例外规定。如重庆市《土地增值税等财产行为税政策执行问题处理意见》（渝财税〔2015〕93号）明确，房地产企业转让开发的土地、未竣工房地产项目，其“取得土地使用权所支付的金额”不能加计扣除；承受土地、未竣工项目的房地产企业在完成房地产项目开发，进行土地增值税清算时，其取得土地、未竣工项目所支付的款项，可作为“取得土地使用权所支付的金额”，并适用加计扣除。
3、契税方面，《财政部、国家税务总局关于土地使用权转让契税计税依据的批复》（财税〔2007〕162号）规定，土地使用者将土地使用权及所附建筑物、构筑物等（包括在建的房屋、其他建筑物、构筑物和其他附着物）转让给他人的，应按照转让的总价款计征契税。根据上述政策规定，虽然转让在建工项目不需要办理产权登记手续，属于土地使用者将土地使用权及所附建筑物、构筑物等（包括在建的房屋、其他建筑物、构筑物和其他附着物）转让给他人，取得方应就转让的总价款缴纳契税。不动产在建工程的承受方为纳税人，根据相关规定，计税依据为应交付的总价款，其中不包含增值税。
